新加坡零售店面占用率创新低租金走软

据《联合早报》12月23日报道，新加坡商场及零售业者在2014年面对诸多挑战，使当地零售店面的占用率下滑至92.6％，创下四年来的最低水平；当地零售店面平均租金也走软，全年下滑幅度介于0.7％至1.9％。

此外，自从总偿债率（TDSR）限制于去年中推出以来，投资者对新加坡分层地契零售单位的兴趣也大减。

根据新加坡高力国际（Colliers）的数据，截至本月17日，全年卖出的分层地契零售单位仅435个，相比去年的1154个，大幅减少了约62％。

不过，受访分析师认为，明年是新加坡建国50周年纪念、《孤独星球》（Lonely Planet）推荐新加坡为明年全球最佳旅行国，再加上亚细安在明年建立经济共同体，明年的游客人数相信会增加，对新加坡零售业以及商场房地产带来一些推动作用。

新加坡戴德梁行（DTZ）东南亚咨询与研究部主管高春华受询时指出，今年的零售店面占用率下滑有两个主要原因，一是租用速度大幅放缓、二是大量零售店面落成。

今年前三季，新加坡零售店面的净吸纳量为15万3000平方英尺，同比下跌70％。净吸纳量指的是新租楼面加上扩租楼面，再减掉退租面积而得的数据。

高春华表示，租用速度大幅放缓反映零售业者在现今经营环境中，对扩张采取了更谨慎的态度。高力国际研究咨询部主管谢岫君进一步指出，零售业者今年主要面对的挑战包括经营成本增加、人手不足、盈利减少，以及来自电子商务的竞争等。

此外，高春华指今年的马航客机失联事件，也影响中国游客到东南亚，包括新加坡旅游的兴致，对当地零售业造成一定打击。

随着一批新商场，如巨型货仓式零售商场Big Box、东福坊（Eastpoint Mall）、东北区大型商场利达广场（The Seletar Mall）及巴耶利峇广场（Paya Lebar Square）将在今年第四季落成，新加坡整体零售空间楼面面积会增加，可能导致零售店面占用率进一步下滑。

有鉴于此，高春华认为更多商场业主愿意调低店铺租金，使乌节路一带、其他市区地带、以及郊区地带零售店面的平均毛租金，分别在今年第四季环比下降了0.3％、0.7％及0.4％，全年下降了0.7％至1.9％。

高力国际数据则显示，新加坡乌节路商场一楼黄金店铺的租金在2014年年比下滑0.8％。反观郊区商场一楼店铺的租金则年比上升1.1％。

谢岫君预计，乌节路商场明年的租金变化不大，介于负1％至1％；郊区或区域中心商场的租金则将上升0％至2％。

不过，高春华指出，明年至2019年新加坡将有430万平方英尺的零售店面落成，其中70％坐落于郊区，其余坐落于市区其他地带，而乌节路一带接下来五年都没有大型商场项目落成，因此乌节路黄金地带零售店面的租金可持续增长。

此外，整体分层地契零售单位交易虽然在今年下挫，但乌节路一带分层地契零售单位的售价却取得约1.3％的增长，优于其他地区的零增长。

谢岫君预计，在明年利率稳健上升、总偿债率限制不变的情况下，不管是乌节路还是其他地区的分层地契零售单位，它们的售价都将会持平。

她也表示，新加坡供售的分层地契零售单位有限，一些较旧商场今年尝试以集体出售方式推出市场，会引起发展商的兴趣，但交易是否成功取决于业主的开价。